最近很多台灣的銀髮族都在討論「以房養老成數」這個話題，畢竟現在房價這麼高，手上有房子的長輩們都想了解怎麼把房子變成退休後的現金流。簡單來說，以房養老就是把你住的房子抵押給銀行，然後每個月固定領一筆錢來當生活費，等到百年之後房子再給銀行處理。不過這個成數到底怎麼算？能拿到多少錢？這可是有學問的喔！

首先要知道，銀行評估以房養老成數時主要看三個重點：房子所在地段、屋齡、還有申請人的年齡。通常來說，地段越好、屋齡越新、申請人年紀越大，能拿到的成數就越高。以台北市精華區的電梯大樓為例，65歲以上的長輩可能可以貸到房價的6成左右，但如果是偏鄉的老公寓可能就只剩4成不到。這邊幫大家整理個簡單的對照表：

實際去辦的時候，銀行還會派估價師來看房子的狀況，像是裝潢好不好、有沒有漏水這些都會影響最後核定的金額。有些長輩會覺得奇怪，明明隔壁鄰居的房子跟自己差不多，為什麼核貸成數不一樣？這就是因為每間銀行的估價標準和風險承受度不同，建議可以多問幾家比較看看。

另外要注意的是，以房養老跟一般房貸不一樣，它是「逆向抵押」的概念。你每個月領的錢看起來像是收入，但其實是銀行先預支給你的，這些錢會加上利息慢慢累積成債務。所以活得越久領得越多，相對的未來銀行處分房子時能拿回的錢就越少。有些子女會擔心這樣會不會吃虧，但換個角度想，與其讓長輩為了生活費煩惱，不如讓房子變成穩定的退休金來源，這才是以房養老真正的意義啦！

最近好多台灣的叔叔阿姨都在問「誰適合申請以房養老？年齡與條件一次看懂」，其實這個方案真的很適合手上有房子但現金流不夠的長輩們。簡單來說就是以房子向銀行抵押貸款，每個月固定領一筆生活費，既能繼續住在熟悉的環境，又能解決退休金不足的問題，算是一種很聰明的理財方式。

首先最重要的就是年齡限制啦！基本上要年滿60歲才能申請，而且年紀越大可以貸到的金額通常會越高。不過每家銀行的規定不太一樣，有些甚至要求要65歲以上。另外房子的條件也很關鍵，最好是位於都會區、屋齡不要太老、權狀清楚的房子，這樣銀行估價會比較漂亮，能貸到的金額也比較理想。

除了年齡和房子的基本條件外，申請人的健康狀況和財務狀況銀行也會評估。雖然不用像一般貸款那樣看收入證明，但如果信用紀錄太差或是負債比過高，還是有可能被婉拒。建議申請前可以先找幾家銀行諮詢，比較看看哪家的方案最適合自己的需求。

另外要特別提醒的是，以房養老雖然能解決眼前的經濟壓力，但畢竟房子抵押出去後，未來子女繼承時可能會有產權上的問題。如果打算把房子留給下一代，可能就要考慮其他方式。還有就是貸款期間如果臨時需要用大筆資金，可能會比較不方便，這些都是申請前要想清楚的地方。

什麼時候該考慮以房養老？退休規劃時機點分析

最近好多朋友都在問：「到底幾歲開始規劃以房養老比較好？」其實這個問題沒有標準答案，但可以從幾個生活狀況來判斷。首先最重要的是看你的房貸還清了沒，如果房子還在繳貸款，那以房養老可能就不太適合。再來就是看現金流，當你發現每個月退休金開始不夠用，或是醫療開銷突然變大，這時候就可以認真考慮把房子變成退休金來源了。

以房養老不是越早辦越好，太早辦理反而可能浪費了房子的增值空間。建議可以參考下面這個簡單的評估表：

很多台灣長輩都有一個觀念，覺得房子一定要留給子女，但其實現在年輕人很多都有自己的購屋計劃。與其讓房子閒置在那裡，不如趁還有體力享受生活的時候，把房產價值轉化成生活品質。特別是現在台灣房價處於高點，以房養老的額度相對較高，對退休族來說是個不錯的時機點。不過要特別注意，每家銀行的方案差異很大，有的利率較低但限制多，有的彈性大但成本高，一定要多比較幾間再決定。

另外一個關鍵是看你的生活開銷變化。通常60歲後會發現醫療支出明顯增加，這時候如果沒有足夠的保險或儲蓄，以房養老就能提供穩定的現金流。我認識一位阿姨就是這樣，她原本靠退休金勉強過活，後來辦理以房養老後，每個月多了3萬多塊可以運用，現在不僅能請看護幫忙，還能偶爾跟姐妹出國玩，整個生活品質提升很多。

最近好多台灣的叔叔阿姨都在問「以房養老成數怎麼算？銀行估價大揭密」，畢竟這關係到退休後每個月能領多少生活費。其實銀行估價跟你想的不太一樣，不是用市價直接打七折八折那麼簡單，裡面有很多細節會影響最終核貸成數，今天就來跟大家聊聊銀行到底怎麼算這筆帳。

首先要注意的是，銀行估價通常比實價登錄低1-2成，這是因為他們會用「保守估價法」。比如你房子實價登錄1,500萬，銀行可能只估1,200-1,350萬。而且不同銀行的估價標準差很大，建議多問幾家比較。另外屋齡也是關鍵，超過30年的老房子成數會被打折，有些銀行甚至不接受40年以上的物件。

實際案例來說，台北市大安區35年電梯大樓，實價2,000萬，A銀行估1,700萬給6.5成，每月約可領4萬6；同棟房子B銀行估1,600萬但給7成，每月反而能領到5萬2。所以真的要多比較，不是估價高就一定划算。另外要注意，有些銀行會把土地價值和建物價值分開計算，尤其是透天厝要特別問清楚。

現在很多銀行官網都有試算工具，輸入基本資料就能跑出預估金額。不過實際送件時，銀行會派專人現場鑑價，那才是最後的核定標準。建議先把房子整理一下，至少把明顯的瑕疵處理好，有時候稍微粉刷牆面都能讓估價師印象加分。還有就是貸款期間越長，雖然每月領得少，但總額度會比較高，這要根據自己的健康狀況來評估。